Залоговая недвижимость: что делать с дефолтной квартирой

Залог является неотъемлемой частью ипотечного кредита. Ипотекой является непосредственно объект сделки. Как залоговая недвижимость может быть реализована, можно ли ее приобрести?

Что такое залоговая недвижимость

nedvigimost'Объект, на который наложено обременение, является залоговой недвижимостью. В случае с ипотечным кредитом заемщик является собственником жилплощади, пользуется и распоряжается ей по своему усмотрению, не нарушая права второй стороны (банка). Обременение представляет собой ограничение, не позволяющее собственнику потерять титул или снизить ликвидность имущества.
Для того, чтобы кредитор принял имущество в качестве обеспечения платежеспособности заемщика, а, следовательно, выдал ссуду, необходимо, чтобы оно отвечало следующим требованиям:

  • имело рыночную стоимость соразмерную сумме займа;
  • цена квадратного метра должна соответствовать реальной по региону, не быть искусственно завышенной;
  • объект должен находиться в собственности у заемщика. Иногда сделка купли-продажи и подписание ипотечного договора происходят в один день в присутствии сотрудников банка;
  • жилье не должно иметь иных обременений, в том числе в виде несовершеннолетнего собственника ребенка;
  • не допускается к залогу объект, находящийся под защитой государства (историческая или культурная ценность, памятник архитектуры);
  • физический износ здания и помещения не должен превышать установленную кредитором планку.

Особенности сделки с залоговой недвижимостью

Известно, что реализовать имущество, находящееся под залогом, самостоятельно нельзя. В случае наступления форс-мажорных обстоятельств у заемщика всего два варианта: просить согласия банка на продажу жилья либо в досудебном порядке передавать права собственности на него кредитному учреждению. И в том, и в другом случае будет производиться реализация залоговой недвижимости.
Особенность такой сделки состоит в том, что органы, регистрирующие недвижимость, не смогут изменить собственника  до тех пор, пока не будет закрыт кредит. Как вариант — можно найти покупателя с полной суммой, закрыть долг перед банком и затем заключить сделку. Но много ли найдется желающих так рисковать? Другой вариант — переоформление кредитного договора на нового владельца. В связи с тем, что ипотека — это пока единственный доступный вариант приобретения собственного жилья, банками разработано предложение — ипотека на залоговую недвижимость. Такие сделки называются «витринными».

Залоговая недвижимость от ВТБ 24

Один из ведущих банков, ВТБ 24, в числе первых предложил реализовывать залоговую недвижимость путем выставления ее на «Витрины».

Витрина — это каталог объектов, находящихся в залоге банка, но являющихся де-юре в собственности должника. Чтобы избежать лишних затрат, по согласию сторон объект продается через собственную банковскую сеть. Найти такой каталог очень легко, он есть на официальном сайте кредитора и дублируется у ведущих региональных агентств недвижимости. С точки зрения закона, только «отобранная насильно», то есть по решению суда, квартира должна реализовываться с аукциона. При согласии владельца с ценой это условие не обязательно, так как фактически он реализует ее сам, при поддержке банка.
Выбрав подходящий вариант, вы обращаетесь непосредственно в отдел продаж банка! Нет никаких посредников, следовательно, нет дополнительных затрат. Процедура скоринга происходит по упрощенной системе, заявка рассматривается в течение нескольких часов. Процентная ставка по такому займу у ВТБ 24 начинается от 10% в рублях и 7% в иностранной валюте. Срок кредитования максимальный. Моратория и иных ограничений не существует. Недвижимость является юридически чистой, так как проверку она проходила уже два раза.

Плюсы и минусы приобретения залоговой недвижимости

Довольно часто можно слышать разговоры о том, что покупать недвижимость с витрины очень опасно. Такое недоверие основано на несовершенстве законодательной базе и малой практикой в реализации этой недвижимости. На самом деле плюсов здесь намного больше, чем минусов.

Плюсы:

  • существенно снижена ставка по ипотечному кредиту;
  • чистота сделки гарантируется кредитором. Во-первых, объект уже проходил проверку. Во-вторых, был осуществлен тщательный скоринг первого заемщика. В-третьих, полнота страхового пакета защитит от потери титула в случае форс-мажора;
  • ставка по такому кредиту фиксированная, не зависит от первоначального взноса и иных колебаний;
  • срок договорных отношений с кредитором — максимальный;
  • ускоренное рассмотрение заявки и внеочередное проведение сделки.
  • банк дает ипотеку на квартиру если собственником является ребенок.

Минусы:

  • недоработанная правовая база;
  • ограниченный список предложений;
  • банк не может гарантировать порядочность предыдущего заемщика, следовательно, выписка его и родственников может затянуться. В принципе, этот аспект не исключен и при любой другой сделке с жильем;
  • психологически дефолтная квартира давит на нового владельца, складывается ощущение «нехорошей».

Обращаясь к ипотеке при приобретении недвижимости, вы должны понимать, что оказаться можно в любой ситуации. Сведения о витринных сделках помогут избежать многих ошибок, не потерять деньги, а в некоторых случаях даже заработать.

No votes yet.
Please wait...